יורוקום נדל"ן ואח' נ' זמר ואח'

פסק דין

בפסק דיני זה תובעת 1 ונתבעת שכנגד 1 (להלן: "תובעת 1"); הנתבעים והתובעים שכנגד (להלן: "הנתבעים/תובעים שכנגד"); הנתבעים שכנגד 2 ו-3 (להלן: "ה"ה דולינגר").

הגם שעל פי הסדר דיוני בין הצדדים, נמחקה התביעה העיקרית ונותרה רק התביעה שכנגד, אפרט את טענות הצדדים, שכן חלקן רלוונטיות גם לתביעה שכנגד.

א. תמצית טענות התביעה

זוהי תביעה כספית על סך 115,830 ₪ אשר הוגשה בסדר דין מקוצר וניתנה רשות להתגונן.

1. התובעת 1 הינה חברה פרטית העוסקת בייזום ובניה ושמה הקודם היה "גני דולינגר בע"מ", היא חתמה ביום 27/5/90 על הסכם קומבינציה עם המנוח יוסף זמר ז"ל ועם חנה ומרדכי הריס (להלן: "המוכרים").

המנוח, יוסף זמר ז"ל, וחנה ומרדכי הריס היו הבעלים של זכויות חכירה בשטח של 878 מ"ר בחלקה 187 בגוש 6167 (להלן: "החלקה"). הבעלות בכל החלקה בשטח של 956 מ"ר היתה בבעלות הקק"ל. יתרת זכויות החכירה בחלקה (בשטח של 78 מ"ר), היו בבעלות גב' אהובה ענני ז"ל, שלא היתה צד להסכם הקומבינציה.

2. נתבעים 1-2 הינם יורשי המנוח יוסף זמר ז"ל, ונתבעת 3 הייתה בעלת זכויות חכירה בחלקה יחד עם בעלה המנוח יוסף זמר וירשה אותו לאחר מותו.

התובעת 2 היא חברה פרטית שרכשה מתובעת 1 את זכויותיה, ככל שיש לה, בבניין ב' ובזכויות הבניה שבו, בחלקה נשוא מחלוקת בתביעה זו, בהתאם להסכם מיום 26/9/06.

על פי הסכם הקומבינציה שנחתם, כאמור, בין תובעת 1 והמוכרים, הייתה תובעת 1 זכאית ל-59% מזכויות הבניה שאושרו עקרונית עוד קודם לחתימת הסכם הקומבינציה, לבניית בית מגורים בן 4 קומות, מעל קומה מפולשת, שיכלול 12 דירות מגורים (להלן: "הבנין החדש") והמוכרים זכאים ל-41%. התובעת 1 זכאית אף ל-59% מכלל זכויות הבניה הנוספות שהיא תקבל, ככל שתקבל, מהוועדה המקומית לתכנון ובניה על פי היתר בניה חוקי והמוכרים זכאים ל-41% מהם.

3. על החלקה היו בנויים 2 בניינים. בנין א' – בן קומה אחת, אשר הוחזק על ידי ה"ה זמר והריס ובנין ב' – בן 3 קומות, בו החזיקה אהובה ענני בקומה א'. בשתי קומות נוספות בבניין ב' החזיקו ה"ה זמר והריס. תובעת 1 התחייבה לבנות את הבניין החדש כשעל פי ההסכם בנייתו כוללת גם את הריסת בנין א' (סע' 6.ד להסכם). לגבי בנין ב' נקבע בהסכם שהינו מיועד להריסה או לכל מטרה אחרת כפי שייקבע על ידי הרשויות המוסמכות, והצדדים התחייבו לנצל את המגרש תוך בנייה מרבית לפי היתר בניה מקסימאלי (סע' 5 להסכם).

5. לאחר חתימת הסכם הקומבינציה נחתם ביום 20/8/90 הסכם פיתוח בין מנהל מקרקעי ישראל ובין המוכרים ותובעת 1, ביחס לכל החלקה בשטח של 956 מ"ר, דהיינו לא רק על השטח שהיה בחכירת המוכרים. כך גם היתר הבניה שניתן ביום 18/10/90 היה לכל שטח החלקה וסומנו בו 2 הבניינים (א' ו-ב') להריסה.

בנין א' נהרס על ידי התובעת והיא בנתה תחתיו בנין חדש בן 12 דירות, תוך ניצול מלוא זכויות הבניה שעל החלקה, מתוכן נמסרו 5 דירות למוכרים, ולכאורה בהתאם להסכם 41%. טוענות התובעות, כי בפועל קיבלו המוכרים 41% מכל החלקה ולא רק מהשטח שהיה בחכירתם – 878 מ"ר, כך שקיבלו 32 מ"ר יותר מהמגיע להם.

6. במחצית השנייה של שנת 1992, החלה תובעת 1 להרוס את בנין ב', למעט החנות בה החזיקה הגב' ענני, לגביה התקבלה בקשת תובעת 1 לדחיית ההריסה לשנתיים, דחייה שהוארכה לאחר מכן ב-3 שנים נוספות. פעולות ההריסה של בנין ב' נעצרו בתחילה בעקבות צו מניעה שניתן לבקשת דיירת מוגנת, אותה היה על המנוח זמר לפנות על חשבונו ואחריותו, ולאחר מכן בהוראות הרשויות המוסמכות. התובעת אף חויבה על ידי עיריית גבעתיים לשקם את בנין ב' שלא יהווה סכנה.

7. בשנת 1999 הגישו יורשי אהובה ענני תביעה בגין פגיעה בזכויותיהם וביום 11/2/04 נפסקו ליורשיה פיצויים בשווי מיליון ₪ בחלוקה בין מנהל מקרקעי ישראל, הוועדה המקומית, תובעת 1 והנתבעים בתביעה זו. זאת מהסיבה, כך על פי פסק הדין, שהמוכרים והתובעת 1 ידעו על הטעות בגינה התעלמו מנהל מקרקעי ישראל והוועדה המקומית מזכויותיה של אהובה ענני ז"ל. בית המשפט דחה את תביעת המוכרים למינוי כונס נכסים לצורך הריסה בנין ב' וקבע, שלא ניתן להרוס אותו עקב זכויותיה של אהובה ענני. כן נקבע שם, שאין מדובר בהפרת הסכם יזומה מצד דולינגר, שכן פעולות ההריסה נבלמו על ידי הרשות המוסמכת.

8. בשנת 2002 נוצר שינוי בעמדת הוועדה המקומית, עקב היות המגרש מדרוני והעובדה שהיו זכויות בניה שטרם נוצלו בו. לכן, גם ניתן היה להגיש בקשה לבנייה ואישור השטחים הבנויים בבנין ב' וניתן אישור עקרוני, מה שאושר על ידי מהנדס העיר בתביעה שהגישו יורשי ענני בבית המשפט המחוזי.

טוענות התובעות, שהניסיונות להסדיר את זכויות הבניה בחלקה, נתקל בהתנגדות הנתבעים, אשר פנו לעירייה ולוועדה המקומית, בהסתמכם על תירוץ מקרה ענני.

9. בערעור שהוגש על פסק דינו של בית המשפט המחוזי נקבע, שכנגד הפיצוי שנפסק בבית המשפט המחוזי, תימחקנה זכויות ענני ממרשם המקרקעין ומרשם הזכויות של מנהל מקרקעי ישראל, מה שפתר את בעיית הכפילות.

בשנת 1999 הגישו נתבעים 1-2 כאן, תביעה נגד תובעת 1 ואח' שהיו חתומים על ההסכם כערבים, לקבלת פיצוי מוסכם, בין היתר, בטענה שתובעת 1 לא הרסה את בנין ב'. נקבע, שתובעת 1 ואח' לא התחייבו כלפי הנתבעים כאן להרוס את בנין ב', מה שמהווה לטענת התובעות, מעשה בי דין.

10. טוענות התובעות, שלאחר פסק הדין בבית המשפט העליון, נסללה הדרך למימוש זכויות הבניה בבנין ב'. אלא שהנתבעים הפרו את ההסכם, ודרשו מראש עיריית גבעתיים את השלמת הפרויקט, באמצעות הריסת בנין ב', מה שגרם לעירייה לדרוש את הריסתו, דרישה, שהוסרה לאחר מאמצים רבים של התובעות. הנתבעים הפרו את הסכם הקומבינציה ולכן הן זכאיות לפיצוי בסך 30,000 דולר בהתאם לסעיף 16.ב להסכם.